天泰国际港交所提交招股书 融资成本高企

1月18日,天泰国际控股有限公司在港交所提交招股书。

天泰国际是一家山东本土房企,其2020年前三季度销售额不足60亿。早期的天泰,也曾在山东省名列前茅,而后却渐渐在地产圈销声匿迹。

此外,天泰国际融资成本高企,近期多项债权融资,利率均超过10%。

天泰国际转而通过股权融资方式募集资金。不过在2020年港股IPO案例中,内地房企通过仍并不容易,包括金辉、上坤地产、港龙地产在内的房企,均多次递表后才成功上市。

创始人热衷音乐,2019年度销售额下滑两成

天泰国际的创始人是王若雄。

然而,在天泰国际700页招股书中,王若雄的名字仅出现了两次。

“王若雄于2019年7月17日获委任为董事,并于2020年2月10日卸任。”招股书这样表示。

作为房地产圈最早的一批企业家,王若雄与万科王石、万通冯仑、建业胡葆森、华远任志强曾先后出任中城联盟轮值主席。在中城联盟成员名录中,天泰排在第四位,紧随万科、建业之后,可见天泰彼时地位。

王若雄最近一次出现在公共场合是去年12月末与平安不动产的合作协议签署仪式中。

从公众视野淡出以后,王若雄在做什么?

百科词条显示,王若雄除了是天泰国际创始人外,还是青岛爱乐乐团创始人。公开报道不乏王若雄跨界与知名演奏家合奏音乐的消息。

根据天泰集团官方发布的信息,王若雄在天泰2020年会上表示:“去年的王若雄带领不了今年的天泰。”

如今的天泰,控股股东是赵洁。

根据招股书的表述,王若雄是天泰国际控股股东的近亲。

招股书中显示,在一系列增资、重组之后,准备赴港上市的天泰国际控股由一家名为Great Prospering的公司100%持有,而后者由赵洁100%持有。

而在赵洁的带领下,天泰国际控股在2019年的销售额较2018年减少了21.66%。

招股书显示,2018、2019年及2020年前三季度,天泰国际合同销售额分别为64.55亿元、50.57亿元及59.26亿元。

同期,天泰国际营业收入分别为26.44亿元、33.61亿元及29.31亿元,净利润为3.13亿元、3.17亿元以及2.31亿元。

其中,物业开发及销售收入在2018年、2019年与2020年前三季度,分别贡献约25.98亿元、33.34亿元与29.14亿元的营收,分别占其同期总收入的约98.2%、99.2%与99.4%。

根据计算,天泰国际2018、2019年及去年前三季度毛利率分别为36.2%、26.3%、35.3%。净利润率分别为12.4%、9.1%及8.4%。由此可见,天泰国际盈利能力在逐渐下滑。

全部项目位于山东,在山东的市场份额仅0.49%

作为区域房企,天泰国际是最新一家谋求上市的山东本土房企。

山东此前曾拥有多家房地产为主业的上市公司,不过如今业务多已多元化转型,其中包括鲁商发展、济南高新等。

其中,房地产仍为主业的是鲁商发展。2019年7月,鲁商发展由原来的“鲁商置业”变更为如今的名称。根据近期鲁商发展公布的业绩预增公告,其预计2020年度实现归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比,增加额在2.06亿元至3.1亿元之间,同比增加幅度在60%到90%。

鲁商发展称,本期的业绩增加主要原因之一是健康地产板块项目集中交付,结算收入相比同期有所增加。去年全年,鲁商发展实现签约销售金额175.98亿元,同比增加22.53%。

相比之下,天泰国际前三季度销售额不足60亿元。

招股书显示,截至2020年10月31日,天泰国际在山东省8个城市拥有业务,包括青岛、济南、烟台、滨州、潍坊、临沂、淄博及济宁,合计54个物业项目。而其中,34个项目位于青岛。

这样的土储规模并不大。天泰国际去年开始在土地市场补仓,2020年11月,天泰国际通过招拍挂在山东潍坊、德州及临沂获取了3块新土地,土地储备总量分别为8.8万平方米、21.7万平方米及20.3万平方米。

以目前的土储规模来看,天泰国际短期很难在业绩上提速。

天泰国际成立于1994年,是山东老牌房企。成立后,天泰首个项目为在青岛开发的天泰花园。2005年,天泰房地产开发业务进军济南,2018年进军滨州及烟台。

偏安山东一省的天泰国际,面临国内主要地产商的激烈竞争。招股书披露,天泰国际在山东的市场份额仅0.49%。

利息开支2.36亿元,净利润不足以支付利息

天泰国际始终未能走出山东省,而天泰国际的负债水平却连年上涨,其披露的资产负债率两度超过200%。

招股书显示,2018年、2019年以及2020年前三季度,天泰国际借款总额分别为17.88亿元、35.93亿元及37.38亿元;资产负债率分别为120.5%、220.3%以及203%。

此外,天泰国际融资成本居高不下。招股书显示,天泰国际已与两名独立第三方订立新融资安排,其中一项本金1亿元,年利率15%,将于2021年6月30日届满;另一项本金0.5亿元,年利率为12%,将于2021年3月15日届满。

天泰国际进一步披露,还与一家信托公司就现有融资订立了一份补充协议,这笔融资本金约1.3亿元,年利率为12%,将其到期日延长至2021年7月。

从负债情况来看,天泰外部融资主要来源为银行贷款,截至前三季度末,未偿还银行及其他借款约37.38亿元。此外,截至三季末,天泰未偿还信托及其他融资安排总额约为4.3亿元。

天泰国际前三季度金融负债的利息为2.36亿元,而净利润仅2.31亿元。也就是说,天泰国际赚取的利润尚不足以支付高额利息。

这或许也是天泰国际将目光转向股权融资的原因之一。

从现金情况来看,截至2020年9月30日,天泰国际现金以及现金等价物为25.56亿元。

“我们未必能产生充足的现金流量以支付预期经营开支及偿还债务,这种情况下,我们将被迫采取诸如紧缩支出或延迟物业项目开发、处置资产、重组或债务再融资或寻求股权融资等替代性策略。”天泰国际在招股书中称。

2019年度,天泰国际经营活动现金流净额为-17.74亿元。天泰国际控股称,主要由于物业开发活动持续增加及加大土地收购力度所致。(岳家琛)

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