南京第四轮土拍五分钟内底价成交 四季度房企拿地意愿偏弱

11月10日,南京举行2022年第四批次集中供地,共计出让4宗纯住宅用地,均位于市场热度较高的江北新区中央商务区片区,起价总计约66亿元,最终全部底价成交。

“整体来看,自去年第二批次集中供地控溢价之后,南京土地市场成交表现较为分化,热点地块依旧溢价成交,部分地块也存在流拍情况。”中指研究院土地事业部负责人张凯向《证券日报》记者表示,从拿地企业来看,央企、国企以及地方平台企业拍地积极。

“纵观南京今年的四轮集中供地,底价成交现象较多,溢价率处于较低水平,整体热度表现平淡。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄向《证券日报》记者表示,一方面受到市场大环境影响,房企拿地积极性不是很高;另一方面,南京新房市场的成交乏力也传递至土拍市场。


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南京第四次供地五分钟拍完

由于此次出让地块均位于江北新区核心片区,地理位置优越,且不设毛坯房限价,所以早在土拍开始前,市场便有消息称“有很多房企表现出明确的拿地意向”。

但预想中的拉锯战却并没有出现。土拍开始仅一分钟,土拍网便显示“4宗地块全部底价成交,目前处于待公证的状态”。开拍五分钟左右,网站便公示了全部拿地企业。

最终结果显示,4宗地块均以底价成交,总成交价66亿元。值得注意的是,与2022年4月份南京首批集中供地中该片区拍出的楼面价相比,即使是此次土拍中楼面价最高的NO.新区2022G15地块,楼面价亦下降了超2000元/平方米。

“本次成交低调收场,开拍即公布了成交结果,4宗项目均由区平台国资竞得。”张凯表示,一方面,在配套设施方面,周边办公、商业、学校等资源仍在规划阶段,兑现时间仍不确定,目前市场倾向追求快速去化、快速收款项目;另一方面,本次江北核心区推出的4宗地块均价超过2万元/平方米,高于南京平均价格水平,项目竞买门槛略高,虽然没有设置毛坯限价,但在价格上没有太大优势的话,去化也是问题。此外,通常房企在年底投资收缩比较明显,为了财报表现需要加速资金回笼,故在投资方面有所缩减。

值得一提的是,截至目前,南京进行了四个批次集中供地,共计收金1259亿元,相较于去年全年的2015.5亿元大幅减少,同比减少37.5%。在张凯看来,背后主要原因是受民营企业拿地力度收窄,部分存量项目没有达到销售预期,资金回款压力扩大,导致其拿地谨慎或者不再进行拿地,但是,城投企业拿地占比逐批次明显提高。

从溢价率走势来看,“相较于第一轮集中土拍的4.52%、第二轮土拍的2.88%,第三轮土拍溢价率2.58%,本轮土拍全部零溢价成交。”陈霄表示,预计南京会进行第五次集中供地,但目前还没有发布第五批次集中供地的公告等相关文件。

三城完成年内第四次集中供地

据中指研究院监测,目前已完成四个批次土拍的仅有苏州、无锡、南京三个城市,共推出33宗地块,苏州2宗地块因故提前终止出让,总计成交31宗,收金343亿元,均零溢价。

除南京外,截至目前,无锡收金588.45亿元,占去年全年的64.6%;苏州收金811.55亿元,占去年全年的60.4%。另外,杭州目前完成三个批次土地出让,收金1814.58亿元,占去年全年的67.2%;上海目前收金2712.71亿元,占去年全年的96%。由此可见,截至目前,在长三角区域,除上海与去年基本持平外,其他城市的卖地收入与去年相比,基本维持在去年的六七成左右水平。

此外,从部分城市发布的公告看,仍有不少城市明确表示今年会推出四个批次集中供地,包括北京、厦门、济南、青岛、重庆、武汉等城市,部分城市表示要进行第五批、第六批集中供地。

“预计北京、深圳、上海等城市土地市场会平稳进行。”张凯向《证券日报》记者表示,但总体而言,受开发工期和企业回笼资金等因素影响,年底土地市场是成交低峰期。对此,陈霄也表示,由于当前房企销售端依然承压,同时四季度获取的地块很难在年内形成有效的销售回款,房企拿地意愿仍偏弱。

(文章来源:证券日报网)

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