12月28日，戴德梁行报告称，今年全年上海大宗交易市场共录得774亿元成交总额，同比下降27%。

从原因来看，世界政治态势动荡，俄乌战争、台海紧张局势等系列政治事件引发通货膨胀；同时随着美联储不断加息，境外融资成本不断上升；同时上半年上海疫情封控加剧经济负面影响，市场低迷，交易情绪低落——三方影响下，上海大宗交易市场成交有所下滑，但市场信心及成交活跃度仍在，全年成交仍站稳750亿元关口，达三年内次高水平。

具体到各物业类型来看，2022年办公/研发办公以577.4亿元成交总额、75%的成交占比，稳居上海市场交易首位，其中以投资目的为主的内资买家青睐上海核心办公资产。此外，工业/物流热度不减，全年成交额占比约13%，同比上涨7%。

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戴德梁行数据显示，2022年上海甲级写字楼供应环比上扬，全年入市办公建筑规模81万平方米，分布在3个区域5个板块共11个项目，其中苏河湾、徐汇滨江、前滩板块供应较活跃，静安核心、徐汇核心区域也分别有新项目推出。全年上海写字楼市场以净吸纳量63万平方米收官，环比去年下滑55.6%。

从全年成交节奏来看，二季度受封控影响，交易跌落明显，三季度，解封后成交有一定程度复苏，四季度伴随防疫政策放开，交易再次受到影响和回落。

全年上海甲级写字楼空置率为16.7%，相较去年上升0.72%，其中核心及新兴区空置率分别为11.21%、23.92%。租金方面，上述甲级写字楼也呈现略微下降趋势，至四季度平均租金8.14元/平方米/天，同比微跌0.37%。

纵观全年交易情况，大体呈现三个特点。一是外资成交比重比去年有所扩大，封控对内资企业带来一定影响，其新设、扩租需求均有所减少，外资在续租、扩租整体方面交易比重比去年提升。此外，专业服务业保持稳定需求，受国内外复杂经济环境影响，律所业务量增加，扩租、搬迁活跃；联合办公(孵化等)也保持活跃的市场需求，成为新入市项目的主力租户，其主要布局在上海核心商务区域的陆家嘴、北外滩等板块。贸易制造行业核心外溢搬迁，快消品及奢侈品贸易主要布局南京西路板块，随着火车站、苏河湾今年供应频出，不少快消及奢侈品总部或部分拆分搬迁至静安非核心区。金融行业核心聚集加强，主要布局泛陆家嘴(陆家嘴、竹园)、南京西路等板块，银行、保险、证券等传统金融行业仍为市场主体。

戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英认为，伴随防疫新政的推出，经济秩序和社会秩序加快恢复，将释放出巨大的活力，推动经济发展步伐，可以预见的是2023年上海写字楼市场必将迎来后疫情时代的“春天”。

开发商层面来看，上半年受到疫情影响购物中心纷纷在下半年入市。2022年度优质开发商的零售物业均在下半年入市，如苏河湾万象天地、锦沧文华、龙湖上海金汇天街、上海天空万科广场、上海MOHO广场、张园一期、龙湖上海奉贤天街，分别为市场新增6万平方米、2万平方米、 1.1万平方米、10万平方米、10万平方米、2万平方米及1.4万平方米的零售面积。

戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事蔡峰预判，在结束长达3年的疫情管控和市场经济复苏的双重利好下，2023年将为大宗交易触底反弹的一年，成交总金额预计重回千亿规模。

（文章来源：国际金融报）

关键词： 大宗交易