□ 延长房贷年龄期限，初衷是挖掘中老年人购房需求，其购房的支付能力强、获得足额信贷的需求也比较高。此类群体获得充足贷款，对于刚需和改善型购房需求的释放具有积极作用

□ 房地产贷款产品的宣传，本质上是一种金融产品的营销，但过火的营销容易引发负面舆论。房企策划部门须注意营销口径；商业银行有责任与义务，约束合作方合法合规营销

(资料图片仅供参考)

2月16日，一则“房贷年龄期限可延至100岁”的海报引发热议。该则海报显示，建发房产在广西南宁的楼盘项目，与部分合作银行可以做到“子女作为共同借款人，最长可贷至100岁”。

当天，南宁一位房产销售告诉上海证券报记者，建发房产宣传的“最长可贷至100岁”是与工商银行等合作银行的接力贷产品，即借款人不超过70岁，加上子女作为共同借款人，贷款年限最高可达30年。但记者向工商银行南宁多家支行求证获悉，该产品目前尚未落地。

开年以来，多地传出购房贷款年龄上限调整的消息。多位银行业内人士认为，“延长房贷年龄期限”照顾了一些中老年人购房需求，有利于刺激房贷规模的增长；但房地产贷款产品的营销要有边界。

“百岁贷”来袭？

建发房产的海报显示，公司楼盘与南宁合作银行“住房按揭贷款年龄加贷款期限”放宽至100岁，同时明确“具体贷款政策以各大银行输出为准”。

记者从上述楼盘销售了解到，该海报是建发房产的一则广告，目前已经撤销。“这只是一个推文，后期来现场会做详细介绍。”该楼盘营销中心的工作人员介绍称。

“这是一种接力贷，需要子女做共同借款人。”2月16日，贝壳平台经纪人告诉记者，目前只有购买建发房产的楼盘能贷至100岁，即借款人不超过70岁，贷款年限最长可贷30年，该楼盘与工商银行、浦发银行等均有合作。

但记者采访获悉，银行目前尚未落地该产品。工商银行南宁多家支行个贷中心的员工告诉记者，目前该行“贷款人年龄加贷款期限”最多只能延至75岁，即年满70周岁，只能按最高5年期限申请房贷，没有收到可延长至100岁的通知。

多地延长还贷期限

近期，关于房贷年龄上限的消息频频传出。

几天前，一则关于“南宁房贷年龄期限可延长至80岁”的消息冲上热搜。“近期的确收到了通知，但目前只有中信银行可以执行，其他银行尚待落实。”贝壳平台经纪人告诉记者，该规定为，年满50周岁者只要符合贷款条件，可按最长30年期限申请房贷。

杭州、成都等地部分银行也延长了房贷年龄期限。2月15日，建设银行成都多家支行个贷中心员工告诉记者，目前“贷款人年龄加贷款期限”只能延至75岁，即年满70周岁，可按最高5年期限申请房贷。

“在子女与老人作为共同借款人申请贷款的情况下，‘年龄加贷款期限’可延至90岁。截至目前，各家银行对该规定的执行情况不一。”建设银行成都第二支行个贷中心员工表示，房贷利率方面，仍是首套房利率4.1%，二套房利率4.9%。

“从某种角度来说，此类产品属于接力贷。”易居研究院研究总监严跃进表示，部分中老年人可以申请贷款，子女可作为共同还款人。

接力贷，是指允许一些经济状况不错的中老年购房者申请贷款，但其子女也要作为共同还款人，这样确保“贷款人+共同还款人”具备充足的还款能力。

“‘经济状况不错’一般是指经商或经营公司，单纯的退休收入不能纳入考核。”严跃进提醒称，若贷款人丧失还款能力，其子女须承担相应的还款义务，即“接力”。

金融营销要有边界

多地上调房贷年龄期限，主要是为了照顾老年人购房需求，激活房地产市场。但在营销过程中，部分房地产商通过“百岁贷”吸睛，引发热议。房地产营销在涉及信贷领域时，要注意边界与底线。

据了解，在个人住房按揭贷款申请方面，各地关于年龄的限制普遍执行以下条件：申请人年龄在18周岁以上，65周岁以下，有合法有效身份证明、居住证明、收入证明、无不良信用记录、具有完全民事行为能力的自然人；申请人年龄与借款期限之和，不超过70年。

“延长房贷年龄期限，初衷是挖掘中老年人购房需求，其购房的支付能力强、获得足额信贷的需求也比较高。此类群体获得充足贷款，对于刚需和改善型购房需求的释放具有积极作用。”严跃进称。

“部分房地产商通过‘百岁贷’吸睛，是为了吸引特殊群体购房。”严跃进分析称，但过火的营销容易引发负面舆论，房企策划部门须注意营销口径。

房地产贷款产品的宣传，本质上是一种金融产品的营销。2021年12月，人民银行等多部门就《金融产品网络营销管理办法》征求意见。征求意见稿强调，开展金融产品网络营销，应当遵守相关法律法规制度和社会公序良俗，诚实守信。

显然，“房贷年龄期限可延至100岁”的营销，触动了老百姓认知的底线，从而引发舆论关切。作为合作机构和金融产品的提供方，商业银行有责任与义务，约束合作方合法合规营销。

（文章来源：上海证券报）

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