随着人才房政策放宽门槛降低，人才房供应量增加的双重利好下，越来越多的购房者开始关注深圳的人才房，毕竟6折上车的房子“真的很香”。但是对于部分开发人才房的企业来说，尤其是供应量大的房企，去化问题也是关注重点。

华发前海冰雪世界的人才房(注册名：新城华苑)便是其一，从今年2月开始，网络上关于该项目的消息已非常多，推广力度较大。

(资料图)

该项目3月4日才正式发出配售公告，为什么这么早的便开始大力宣传？市场猜测原因可能有二：一方面是深圳人才房的竞争压力大。据统计，目前深圳供应的人才房项目达超过30个，房源超过3万套，而首批人才房整体去化率仅约43.65%；另一方面，新城华苑的货量大，项目本批次配售住房共2712套，总数量赶上去年首批次房源的一半之多，开发商的去化压力也大。

据现场销售讲解，本批次配属房源只是人才房项目的一部分，后续还有房源待出售，整体货量十分大。

超大货量意味着项目的超大体量，相比部分动辄只有一栋楼没有地面花园空间的小区来说，新城华苑的大体量也带来更多居住空间；超大货量还意味着选中的几率很大，相比部分只有100套房源的人才房小区来说，选择新城华苑的竞争压力也没有那么大。

据现场销售透露，截至3月7日，新城华苑已有超5000批客户申请。本批次销售套数仅2000多套，这似乎意味着项目“并不愁卖”。但同时，现场有购房者告诉记者，自己全部的项目都申请了，“看看哪个排名高再做决定，不一定选这个项目(新城华苑)。”

那么新城华苑到底值不值得买？摇中之后是“选”还是“弃”？南都·湾财社记者日前就此展开了走访和调查。

交通

12号线地铁口物业，

但开车往返高速收费超30元

从地图上可以看到，新城华苑距离南山、福田等城市核心区较远，北部即为东莞的长安片区，但项目所在的片区为前海扩容区，紧邻全球最大的深圳国际会展中心，其所在板块被国家定位为广深港科技创新走廊、粤港澳大湾区战略支点之一。

那么对于在南山、福田工作的人来说，居住在新城华苑是否方便？陆路交通来看，无论从南山还是福田驱车前往新城华苑，大概率要经过广深沿江高速，该段高速路行驶时间在20分钟左右，通过此高速项目可以迅速连接前海、南山、福田等地。

尽管交通还算便捷，但对于日常通勤上班的“打工人”来说，需要注意的是，广深沿江高速公路段往返收费超30元，如果开车上下班除了电/油费之外的月开销便近1000元。

但对于出行依赖地铁的人来说，新城华苑的位置便十分方便，项目距离12号线海上田园南地铁站A出口直线距离不到200米，通过地铁12号线可以直达南山；另外项目直线距离约600米还有20号线会展城站，该站4站到深圳北换乘11号线后1站到宝安机场，地铁通行到南山、福田等区的时间大约为1小时。

配套

超级城市综合体，

目前整体片区仍在规划阶段

从项目展示的沙盘可以看到，新城华苑是前海·华发冰雪城配套的人才房项目，而整个前海·华发冰雪城未来将建设成为集影视文化、总部办公、特色商业、高端居住、家庭度假、休闲文娱于一体的超级城市共融体，整体计划投资达367亿元。

其中，商业方面项目自带约10万m冰雪主题商圈，同时紧邻约23万m会展湾商业圈，未来会展中心和冰雪世界连接成片将成为深圳西部一大商圈。

另外在教育配套上，项目配建18班幼儿园，附近还规划有72班九年一贯制学校，未来上学较为便利，只是引入学校尚未确定，一切需要以教育局规划为准。

但需要注意的是，项目所在的片区是规划中的新城，目前生活配套严重缺乏，商业、学校都还在规划建设阶段，无便利店和商超，项目附近基本都是在建中的工地，道路上较多的泥头车，人烟稀少。新城华苑预计2024年12月31日交房，距今还有近两年的时间，而附近在建中的小区大多为2025、2026年交房，届时入住后可能要承受一段时间的配套缺口。

户型

71㎡两房空间灵活，交付还带简装

据宝安住建局发布的公告，新城华苑的配售均价为30482元/平方米(按建筑面积计算，毛坯价格)。该公告特意注明，项目住宅塔楼为装配式建筑，未做精装修，交房标准见样板房和售房说明书。但据项目现场的销售介绍，该项目交付带简单装修。

从样板间的展示中可以看到，所谓简单装修包含了全屋的地板和墙面瓷砖，玻璃推拉门等等入住需要的基本硬装，墙面预留了开关插座和水电燃气的接口，灯具、洗手池、马桶、橱柜等等则需要后期购房者自己配备。

值得一提的是，项目71㎡两房的次卧面积较大，且有两扇窗户，不少现场看房的购房者都意向入住后将次卧从中间做内部隔断，实现两房变三房的构想，也能满足家庭老人、小孩等住房需求。

另外项目85㎡的三房采用了横厅设计，据介绍，该房间的得房率接近80%，空间较为宽敞。

价格

配售均价30482元/㎡，首付57万起买两房

隔壁会展湾雍境限价4.79万元/㎡

价格方面，新城华苑配售均价为30482元/㎡，其中3栋1单元201、202两套房源的总价最低约189.96万元，折合单价仅约2.7万元/㎡，三成首付仅需约57万元即可买入。

而与新城华苑一路之隔，距离海上田园南地铁站更近的会展湾雍境花园毛坯限价4.79万元/㎡，该项目分两期开发，一期住宅1263 户；二期780套住宅，目前该项目也同步开放展示中心不日或将开盘。

另外新城华苑附近还有云海臻府，该项目是2021年9月28日第二批集中供地的拍卖地块，按照此前拍地的公示，该宗地普通商品住房销售均价不得高于46100元/平方米，安居型商品房平均售价不得高于23000元/平方米、最高售价不得高于24200元/平方米。

整体而言，新城华苑的优势很明显：深圳西部的高定位规划区，低门槛上车的优质户型人才房；但同时，需要考虑的是在福田南山上班的通勤时间较长，片区入住后会有一段时间的配套缺口，以及未来学校引入的教育品质不确定的风险。

（文章来源：南方都市报·湾财社）

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