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在美国经济或陷入实质性衰退的担忧之下，美国楼市“寒意”明显。12月20日，美国商务部公布的数据显示，受抵押贷款利率激增和高通胀侵蚀购房能力等多重因素影响，经季节性调整后，11月美国独栋房屋开工率按年率计算下降4.1%至82.5万套，降至2020年5月以来最低水平。与此同时，尽管美国政府仍然“唱多”美国经济前景，12月20日，美国彭博新闻社发布的最新调查结果显示，经济学家认为2023年美国经济衰退概率高达70%。美联储的激进加息导致繁荣多年的美国楼市急转直下，不少市场人士认为，2022年恐成为美国楼市的拐点，美国楼市进入衰退已经在所难免。

根据12月20日公布的数据，显示未来住宅建筑市场走向的先行指标开工许可数量在11月出现下滑，按年率计算骤降11.2%至134.2万套。其中，5套及以上住宅项目许可数量按年率计算降低17.9%至50.9万套，是2021年5月以来最低水平。独栋建筑项目许可数量更是大幅下跌7.1%至78.1万套，为2020年5月以来最低水平。

事实上，多项数据都显示美国房地产市场偏冷。12月19日，美国全国住宅建筑商协会和富国银行共同发布的数据显示，12月独栋住宅建筑商信心指数环比下降至31点，为连续12个月下滑且降至2012年6月以来最低水平。而去年12月，该指标为84点。抵押贷款融资机构房地美的数据则显示，30年期固定抵押贷款平均利率目前虽回落至6.31%，但与去年同期相比仍高出两倍之多。

另外，美国政府部门数据显示，11月美国新屋开工数连续3个月下滑，美国11月新屋开工年化月率为-0.5%，下降至143万户。单户住宅开工降至82.8万户，为2020年5月以来最低。衡量未来建筑量的指标——美国11月营建许可月率初值为-11.2%，下降至134万户。分析人士认为，新房开工率持续下滑凸显抵押贷款利率飙升大大抑制了购房需求，并拖累美国整体房地产市场下挫。与此同时，劳动力和建筑材料成本高企，导致建筑商很难在试图吸引潜在买家购房的同时保持利润率，生产意愿低迷。

多年来，美国超宽松货币政策和激进财政政策的组合，经由充沛的流动性、低利率环境和财富效应，导致了美国楼市出现牛市。即便在新冠疫情暴发之后，美国房价仍是涨声一片。其中，美联储的“大放水”成为主要原因，房价上涨增强了投资者的信心和期望，促使投资者进一步入市购房抬升房地产价格，而房价上涨带来的财富幻想又进一步吸引更多的投资者，受此影响，美国房价快速上涨。然而，今年以来美国通胀出现失控迹象，为遏制通胀，美联储今年3月开启加息周期，截至12月底，已累计加息425个基点。

美联储加息导致抵押贷款利率激增，进一步加剧住宅建筑市场衰退，美国楼市随之降温。一方面，今年抵押贷款利率飙升抑制了买家需求，并拖累了整个房地产市场。另一方面，劳动力和建筑材料的高成本使得建筑商在利用推销措施吸引买家的同时，更难保持利润率。目前美国抵押贷款利率虽然已经从高点回落，但借贷成本仍是去年的两倍。大部分经济学家表示，由于美联储预计明年将进一步加息，加上经济衰退的可能性，美国房地产市场可能会在明年继续疲软。最新数据显示，截至今年第三季度，住宅投资已经从美国国内生产总值(GDP)的拉动项，变为阻碍经济增长的主要拖累项。据房利美公布的美国10月全国住房调查结果显示，当前美国民众对房地产市场的悲观程度已突破10年来的最高值。

（文章来源：金融时报）

关键词： 美国经济