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“需求端的强度将决定整个甲级办公楼市场未来的走势，其中疫情影响、企业预期和扩张意愿、租赁策略和头部大厂退租又是影响整个需求侧表现的四个核心因素。”3月28日，在对2023年第一季度北京办公楼市场表现进行回顾和展望时，高力国际华北区研究部董事陆明指出，如果2023年市场需求如期恢复，则以上四点需要出现积极改善。

从高力国际监测数据显示，截止到今年一季度，北京甲级写字楼市场净吸纳量再度转负，达到-6.1万平方米，主要集中在中关村和CBD子市场，分别为-3.3万和-2.2万平方米。在一季度核心甲级市场无新增供应的情况下，空置率环比上升0.9%达到16.9%，净有效租金环比降低0.7%至328.8元每月每平方米。

对此，高力国际华北区董事总经理严区海表示，丽泽市场一季度实现了1.6万平方米的去化，依然是市场唯一的热点区域，这是丽泽商务区连续9个季度持续去化，其空置率环比下降1.6%至35.1%，净有效租金保持稳定。一季度望京酒仙桥和中关村的甲级写字楼市场租金降幅较大，环比降幅分别达到2.5%和1.4%，其中望京酒仙桥同比去年一季度降幅达到13%。

在高力国际看来，从一季度的北京市场表现来看，基本上疫情影响已经消散。随着经济增长稳步恢复，助企纾困政策的不断发酵，企业信心将逐步改善，其扩张意愿也会逐步增强。随着宏观经济和企业报表的不断修复，企业的承租能力也将增强，更有利于成交转化率的提升。

不过，陆明也指出，由于政策效果的滞后性，这些变化大概率会在今年下半年出现明显改善。至于头部互联网大厂退租的影响，将会贯穿整个2023年。因此，高力国际认为，全年需求侧的表现大概率是结构性的温和复苏，不太可能恢复到疫情前的净吸纳量水平。

“如果新增供应项目未能如期入市，退租现象得到缓解，新增需求稳步恢复，高力国际预测年度市场空置率不会突破2020年19.4%的前期高点，反之则空置率创新高。”陆明表示，随着核心产业办公面积调整在2023年结束，2024年的整体甲级市场才有可能重新回到去化周期。2023年的市场主旋律是，在总需求不足的前提下，如何降低业主和租户的租金预期差距，这也是市场实现成功去化的关键。

（文章来源：证券日报网）

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