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2月8日，仲量联行发布北京物流地产报告内容显示，过去十年间，北京物流地产市场因供应不足叠加需求旺盛，而长期保持供不应求态势。而近三年北京物流地产市场仍连年逆势增长。2022年，北京市迎来了十年来首次大批土拍放量，在未来三年，物流地产市场将迎来大规模供应放量，将成为十年来最重要的转折点，充分释放被长期抑制的需求潜力。

根据报告显示，自2016年以来，北京物流用地一直较为紧缺，仓储项目供应受到极大限制，供不应求是市场主旋律。全市近十年入市新增供应仅150余万平方米，80%以上为2014年前拍得地块所开发，土地紧缺与较长的建设周期大幅放缓了体量扩张的进程，进一步压缩了北京市场的承载潜力。

2022年，北京市迎来了十年来首次大批土拍放量，至今成交的非保仓储用地大于过去十年成交体量的总和。供应缺口造成的市场规模跃迁瓶颈现状有望打破，在两到三年新项目开发建设周期的等待后，新增供应将会迅速承接市场中被压抑的需求。

预计2023-2025年，北京将有123万平方米的新增供应入市，约为北京目前物流地产市场总体量的50%。大规模供应浪潮分布全市，并发展出两个新兴物流子市场——大兴国际机场(BDIA)和平谷，将在今年进入发展孕育期。

市场扩容后吸纳力依然强劲，远期将再次出现供不应求。报告显示，中短期内，北京物流地产市场扩容会给环京带中紧靠北京的部分物流项目带来一定空置压力，但仲量联行认为，2023-2025年的大规模供应浪潮结束后，北京仍然会维持供不应求态势。

作为经济体量较大的一线城市，北京物流地产市场具备强劲的自生需求储备与广阔的发展空间。扩容后，北京物流地产市场总体量预计将达到约393万。从长期来看，需求在保证北京高质量发展的同时，依然会外溢到环京带中天津、廊坊等城市。

仲量联行华北区研究部负责人米阳表示，整体来看，虽然新增供应体量较大，但北京净吸纳量一直维持在较高水平，过去五年新增供应和净吸纳量始终维持在5:4左右，根据以往的数据来看，新项目预计将在一年内被快速去化，不会给市场带来长期压力，空置率在未来三年将保持10%以下的健康水平。

从细分子市场来看，因为新增供应主要集中在新区域，所以不会与几个现有功能各具特色的核心子市场产生显著竞争。各子市场在未来将会保持健康发展步调，整体租金在未来三年将保持增长态势，只是处于体量消纳期内的全市租金增幅将略有放缓。

米阳认为，扩容将给北京物流市场带来巨大的增量机会，释放之前被有限的供应所抑制的强劲需求，在短期内改变现有市场格局。众多新项目的入市在提高全市仓储服务水平，带动租金上涨的同时，也将为投资市场带来更多可选物流标的，吸引增量资金入市，进一步促进北京物流地产市场蓬勃发展。

（文章来源：北京商报）

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